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【中华时报讯】(香港文汇网记者海岩 北京报道)2016年内地楼市坐上「过山车」，上半年深圳、北京、南京、厦门等一二线城市楼市迅速升温、价量齐涨，全国商品房销售额同比增速连续三个月达到50%以上的历史高点;直到10月前後，20余城市出台限购限贷等调控措施，中央更明令房价不得再涨，否则向地方政府问责，又令市场「一夜入秋」、快速降温。业内专家表示，此轮调控严厉程度超过以往，料延续到明年，预计明年商品房销售增速将大幅下降，主要城市呈现量跌价滞态势。不过调控或很难持久，一旦经济下滑，政府就不得不放松。
本轮调控严厉程度超预期
内地自国庆期间密集出台楼市调控政策，执行力度之猛颇为罕见，截至12月上旬发布限购限贷政策的城市已有21个，并且调控政策持续升级。进入11月，杭州、武汉、深圳、成都、上海、天津等多地调控措施加码，石家庄、福州等地加强商品房备案价格监管，福州更严令楼盘备案价格零增长。中央也喊话，明令11月房价不得高於10月，否则地方政府将被问责，对外传递抑制地产泡沫的决心。
严厉的调控政策成效显着，楼市成交一夜入秋。民生证券房地产行业分析师温阳调研的数据显示，调控第一个月，内地大中城市新房周成交量较调控前水平平均下降43.96%。11月成交继续环比下滑，一线城市如北京下滑4.81%，上海下滑16.80%，深圳下滑32.07%，广州下滑24.07%;二线城市如南京下滑9.75%，福州下滑76.80%，苏州下滑48.82%，杭州下滑62.41%，但厦门、武汉、济南等城市11 月新房销售较10 月上升。与此同时，房价过快上涨势头得到遏制，房价走势明显趋稳。
对於本轮房地产调控，融创中国董事长孙宏斌认为，其严厉程度超过以往，很多房企预计不足。过去调控是定个政策大家执行，这次调控是目标管理，要求10月不准涨价，11月继续降价，限制银行贷款额度等。之前预计调控会持续到2017年3月全国「两会」，但现在看要延续至2017年下半年，市场预期亦可能即将发生转向。
但也学者质疑此轮楼市调控难持久，若明年经济下行压力增大，调控就会松一松。预计到明年二季度，本来调控的负面效应会全面显现，而现在中国经济离开房地产和基建投资，很难保持6.5%的增长。
明年销售降温但房价难大降
展望2017年，业内人士多预计房价不会大幅下跌。中泰国际房地产行业研究员施嘉坤预计，2017年内地楼价不会大幅下滑，泡沫只会在政府引导下有序释放，主要原因包括，一二线城市库存水平和去化周期已相对低企，而人民币持续贬值带来对房地产的避险性需求，且内地经济增速未见大幅倒退风险，另外，当前地价水平居高不下，发展商现金流状况还算理想。
施嘉坤预计，2017年内地房地产销售及成交面积在高基数效应下，将出现较大幅度回落，由今年约20%-30%的按年增长，明年降至5%甚至负增长，房地产销售均价将於高位横行或适度调整，但调整幅度有限，仅为下跌5% - 10%左右，主要因一线城市及核心二线城市仍然存在供应缺口，供求关系尚未出现逆转。
数据显示，一、二和三线新建商品住宅存销比分别为7.9、8.5和13.4个月。施嘉坤认为，一二线城市的存销比持续下降，意味着一二线城市房价上涨压力仍然存在;反观三线城市供应量依然过大，处在去库存过程中。另外，重点城市的供应量偏紧，市场购买力转而聚焦重点城市的周边区域。在热点城市的购房需求外溢带动下，部分非重点或三四线城市继而受惠。
中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产研究室副主任刘彦平则指出，从房地产周期的经验判断来看，从2017年年中开始，住房供应量将增加，市场去化周期可能会进一步回升至12个月以上，到时个案楼盘价格可能出现下调，热点城市甚至可能出现个案大幅降价的现象。特别是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及「地王」板块会面临较大的降价压力。
